Investir dans l'immobilier en Nouvelle-Zélande est une option attrayante pour de nombreux investisseurs étrangers. Les appartements hôteliers, également appelés "appart-hôtels" ou "serviced appartment" se démarquent comme une alternative particulièrement intéressante.
Acheter un appartement hôtelier en Nouvelle-Zélande offre non seulement un rendement locatif stable, mais aussi une gestion simplifiée, avec souvent l'avantage supplémentaire d'un droit de séjour dans l'hôtel pour le propriétaire. Ce compromis attrayant entre un investissement performant et la possibilité de séjourner en Nouvelle-Zélande en fait un choix privilégié pour de nombreux investisseurs non-résidents.
Cependant, il est crucial de se poser la question suivante : est-il préférable d'acheter un appartement hôtelier en Nouvelle-Zélande neuf ou d'occasion ?
Voici pourquoi vous devriez envisager le marché de l'occasion plutôt que le neuf.
1. Les appartements neufs sont vendus au prix "catalogue"
Lorsqu'on achète un appartement neuf auprès d'un promoteur, qu'il s'agisse d'un bien hôtelier ou résidentiel traditionnel, on paie souvent le prix fort, c'est-à-dire le prix "catalogue" annoncé par les promoteurs. Ces derniers, ainsi que les agences qui les représentent, cherchent à vendre au meilleur prix possible. La négociation du prix ou des remises est souvent plus difficile avec un promoteur ou son agent, car ils bénéficient de ressources financières importantes et peuvent se permettre d'attendre pour vendre leur stock au meilleur prix. Ils ont également toute la durée de la construction pour trouver des acheteurs, ce qui leur donne l'avantage du temps.
En outre, un agent immobilier traditionnel représentant un promoteur a l’obligation d’obtenir le meilleur prix pour son client, souvent au détriment de l’acheteur qui n'a pas la possibilité d’être représenté par un professionnel pour défendre ses intérêts. Cela peut mener à une situation où l'acheteur paie le prix proposé par le promoteur sans pouvoir négocier.
En revanche, les appartements hôteliers d'occasion, qui sont également accessibles à la propriété pour les investisseurs non-résidents, sont généralement plus abordables. Ils ne sont pas soumis à la même pression de vente au prix maximum, ce qui rend les prix sur le marché de l'occasion souvent plus flexibles et ouverts à la négociation, permettant aux acheteurs d'obtenir de meilleures conditions d’achat.
2. Rentabilité réelle vs. Rentabilité estimée d'un appartement hôtelier en Nouvelle-Zélande
Un des principaux attraits d'un appartement hôtelier est la rentabilité qu’il génère. Cependant, lors de l'achat d'un appartement neuf, les charges et taxes associées sont souvent estimées de manière optimiste par le promoteur ou l’agence qui le représente pour rendre le rendement alléchant. Les charges de copropriété peuvent sembler faibles la première année, mais elles augmentent inévitablement par la suite, avec des frais supplémentaires qui viennent gonfler le budget global.
Par exemple, la constitution de provisions pour le fonds de maintenance à long terme n’est souvent pas prise en compte avant une année d'exploitation, et les primes d’assurance, initialement sous-évaluées, peuvent grimper après la construction. En conséquence, les propriétaires voient leurs charges augmenter, ce qui réduit le rendement réel comparé aux projections initiales.
En choisissant un appartement hôtelier d'occasion, vous avez accès à des données financières réelles plutôt qu'à des estimations optimistes. Les charges de copropriété après plusieurs années sont stabilisées, et vous pouvez prendre des décisions d'investissement basées sur des faits concrets et éprouvés. Cela vous permet de mieux évaluer la rentabilité réelle et d'éviter les mauvaises surprises.
3. Stabilité des charges et potentiel de rendement évolutif
Un autre avantage des appartements hôteliers d'occasion réside dans la stabilité des charges de copropriété. Après plusieurs années d'exploitation, les charges sont généralement bien établies et prévisibles, vous donnant une meilleure idée des coûts fixes.
Mais l’aspect vraiment intéressant est l’évolution potentielle des loyers. Alors que les charges se stabilisent, le loyer a tendance à augmenter régulièrement, souvent de manière contractuelle. Cette augmentation progressive des loyers signifie que le rendement locatif va s'améliorer avec le temps, offrant une rentabilité accrue à long terme.
En d'autres termes, investir dans un appartement hôtelier d'occasion ne se résume pas à économiser sur le prix d'achat initial, mais aussi à bénéficier d'une situation où les loyers augmentent plus vite que les charges, maximisant ainsi votre rendement.
4. Opportunités de négociation avec les propriétaires particuliers
L'un des principaux avantages d'acheter un appartement hôtelier d'occasion est la possibilité d'obtenir de meilleures affaires auprès de propriétaires particuliers. Contrairement aux promoteurs, les vendeurs individuels peuvent être soumis à une multitude de facteurs ou de circonstances qui les obligent à vendre rapidement, même s'ils doivent accepter un prix inférieur à celui qu'ils ont payé initialement. Cela crée des opportunités pour les acheteurs d'acquérir des biens à un prix avantageux.
En achetant auprès d'un particulier qui est dans l'obligation de vendre, vous pouvez bénéficier de bonnes affaires et acheter un bien pour lequel vous avez accès à des chiffres réels. Cela vous permet d'investir en toute sérénité, avec une connaissance précise des coûts et des rendements attendus.
5. Acheter d'occasion pour profiter de la récence des immeubles
Même en achetant d'occasion, vous pouvez acquérir un bien récent et profiter ainsi des avantages d'un immeuble quasi neuf. En considérant la durée de vie d'un immeuble, un appartement de 3, 5, ou même 10 ans est encore relativement récent. Vous profitez ainsi de la modernité des installations et des infrastructures tout en évitant les coûts élevés associés à l'achat d'un bien flambant neuf.
L'intérêt d'acheter "récent" plutôt que "neuf" réside dans le fait que vous pouvez obtenir le même niveau de garantie et de qualité à un prix souvent réduit après seulement quelques années d'exploitation. Contrairement à l'idée reçue, acheter neuf n'assure pas toujours une meilleure protection contre les soucis éventuels, alors qu'un bien récent vous offre le même niveau de confort à un coût plus raisonnable.
Conclusion
Acheter un appartement hôtelier en Nouvelle-Zélande constitue une opportunité d'investissement séduisante pour les investisseurs non-résidents, offrant un compromis idéal entre un rendement locatif attractif et une gestion simplifiée. Toutefois, il est souvent plus judicieux de se tourner vers le marché de l'occasion pour profiter de tarifs plus abordables, d'une rentabilité réelle, et de meilleures opportunités de négociation.
Si vous envisagez d'investir dans un appartement hôtelier en Nouvelle-Zélande, n'hésitez pas à solliciter un agent d’acheteur spécialisé comme NZ-Immo pour explorer de manière impartiale les options disponibles sur le marché de l'occasion et maximiser votre investissement.
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