Investir dans l'immobilier en Nouvelle-Zélande peut offrir des opportunités intéressantes, mais les Sociétés Immobilières en Nouvelle-Zélande, souvent appelées SINZ, présentent plusieurs inconvénients majeurs qu'il convient de considérer avant de s'engager.
Qu'est-ce qu'une SINZ et comment cela diffère-t-il des SCI françaises ?
En Nouvelle-Zélande, les Sociétés Immobilières en Nouvelle-Zélande (SINZ) sont des structures juridiques utilisées pour les investissements immobiliers commerciaux et d'autres types d'investissements. Cependant, les SINZ présentent plusieurs inconvénients par rapport aux Sociétés Civiles Immobilières (SCI) françaises.
Les SCI françaises offrent une flexibilité et des avantages fiscaux considérables pour les investisseurs immobiliers. Elles permettent une gestion souple des biens, facilitent la transmission de patrimoine et bénéficient d'une réglementation bien établie et prévisible. Cette structure permet également une optimisation fiscale efficace, apportant une sécurité juridique et financière appréciable.
En revanche, les SINZ, malgré leur apparente simplicité pour les investissements étrangers, présentent plusieurs désavantages notables :
Complexité de régulation et de surveillance
Les SINZ sont régulées par l’Autorité des Marchés Financiers néo-zélandaise (FMA). Toutefois, le système financier néo-zélandais peut être complexe pour les investisseurs étrangers. La régulation, bien que stricte, ne garantit pas toujours une transparence totale. La qualité de la gestion peut varier d’une société à l’autre, compliquant ainsi l’évaluation des normes de gestion et de supervision.
Coûts et frais cachés
Les SINZ peuvent présenter des frais de transaction de 1,5% ou plus, ce qui semble compétitif comparé aux frais de souscription des SCPI (10-12%). Cependant, ces frais ne couvrent pas l’ensemble des coûts. Les frais de gestion, de transaction lors de la revente et les diverses commissions perçues peuvent réduire considérablement le rendement net. De plus, des frais supplémentaires facturés par des intermédiaires ainsi que des frais de change et de transfert, doivent également être pris en compte.
Risques liés à la liquidité et à la revente
Bien que les SINZ offrent une certaine liquidité grâce à la possibilité théorique de vendre des parts, la revente peut être complexe et dépendante des conditions du marché. En période de volatilité économique, il peut être difficile de trouver des acheteurs, d'ailleurs, il n'y a pas réélement de marché dédié à la revente de ces produits. Les frais de revente peuvent également réduire les gains réalisés, ajoutant à l'incertitude.
Absence de contrôle direct et de gestion
Investir dans les SINZ implique de renoncer à tout contrôle direct sur la gestion des biens immobiliers. Les décisions concernant la gestion, les rénovations ou la vente sont prises par les gestionnaires de la société, sans consultation directe avec les investisseurs. Si la gestion n’est pas optimale ou si des problèmes surgissent, vos rendements peuvent en souffrir sans possibilité d’intervention directe.
Contexte économique et volatilité du marché
Bien que stable, la Nouvelle-Zélande n'est pas à l'abri des fluctuations économiques mondiales. Les prix de l'immobilier, notamment des biens commerciaux, peuvent varier en fonction des conditions économiques internationales. Les SINZ peuvent être affectées par des changements dans la demande de biens immobiliers commerciaux et par les taux d'intérêt locaux, ce qui peut entraîner des fluctuations des rendements promis.
Complexité de la fiscalité pour les non-résidents
Les investisseurs étrangers doivent naviguer dans un système fiscal néo-zélandais souvent complexe. Les revenus générés par les SINZ sont soumis à l'impôt en Nouvelle-Zélande. Bien que les charges fiscales puissent être inférieures à celles d'autres pays, les implications fiscales peuvent varier. Il est crucial de consulter des experts fiscaux et indépendants pour bien comprendre les obligations fiscales et éviter les surprises désagréables.
Incertitude sur la revalorisation des parts
La revalorisation des parts dans les SINZ peut être incertaine. Contrairement aux investissements immobiliers directs où la valeur du bien est généralement plus transparente, la valorisation des parts peut être influencée par divers facteurs, tels que la gestion de la société et les conditions du marché. Cette incertitude peut compliquer l’évaluation réelle de votre investissement au moment de la revente.
Conclusion
Bien que les Sociétés Immobilières en Nouvelle-Zélande puissent sembler offrir des rendements attrayants et une gestion simplifiée, elles comportent des risques et des complexités significatifs. L’absence de contrôle direct, les coûts cachés, la liquidité incertaine, les fluctuations économiques, la complexité fiscale et l’incertitude sur la revalorisation des parts peuvent nuire à la rentabilité et à la sécurité de votre investissement.
Avant de vous engager, il est essentiel de bien comprendre ces aspects et de considérer des alternatives plus avantageuses, notamment dans l'immobilier résidentiel conventionnel, qui pourraient mieux correspondre à vos objectifs financiers et à votre tolérance au risque.
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