Acheter un appartement en Nouvelle-Zélande en 2025 : ce qui change pour les investisseurs étrangers.

Mise à jour - Septembre 2025

Depuis début septembre 2025, la Nouvelle-Zélande introduit une exception ciblée à l’interdiction générale d’achat de logements par des non-résidents. Les étrangers éligibles au visa “Active Investor Plus” peuvent désormais acheter ou construire une résidence d’une valeur d’au moins 5 millions NZD, sans obligation d’être présents six mois par an.

Cette ouverture vise l’attraction de capitaux très haut de gamme et ne concerne qu’une fraction infime du parc (moins d’1 %), essentiellement à Auckland et Queenstown. Le reste de l’interdiction instaurée en 2018 demeure inchangé. Reuters | AP News

Ce qui ne change pas pour l'achat d'un appartement en Nouvelle-Zélande

La règle générale issue de 2018 reste en vigueur : un investisseur non-résident ne peut pas acheter un appartement en Nouvelle-Zélande existant pour y habiter ou pour l’investissement locatif classique. Les citoyens australiens et singapouriens conservent leurs exemptions spécifiques liées aux accords commerciaux, ce qui les traite de manière comparable aux Néo-Zélandais pour l’achat de biens résidentiels, sous réserve des autres critères de “terre sensible”. The Treasury New Zealand | Immigration New Zealand

Les voies d’investissement qui restent possibles pour les non-résidents

Pour l’investissement (sans occupation personnelle), l’option la plus connue est l’achat “off-the-plan” dans un grand programme d’appartements. Les promoteurs peuvent obtenir un certificat d’exemption qui autorise la vente jusqu’à 60 % des unités à des acheteurs étrangers, à condition que ces derniers n’occupent pas le logement. Cette possibilité concerne des immeubles multi-étages de plus de 20 lots et s’applique uniquement aux ventes sur plans dans le cadre du certificat du promoteur. LINZ

Autre voie importante : les unités hôtelières en bail commercial (“lease-back”) dans des hôtels ou lodges. Un étranger peut acheter une unité à condition qu’elle soit louée à un exploitant hôtelier et utilisée pour l’hébergement du public, ce qui évite en principe une demande de consentement auprès de l'OIO (Overseas Investment Office).

Des conditions précises s’appliquent, notamment l’absence d’occupation personnelle et le respect du cadre d’exploitation hôtelière. Ces règles sont prévues par la guidance officielle (LINZ) et par la législation sur l’investissement étranger. LINZ | New Zealand Legislation

Notre position : pourquoi nous privilégions l’appartement hôtelier de seconde main

Chez NZ-Immo, nous nous concentrons sur les appartements hôteliers de seconde main. Sur ce segment, les prix d’acquisition sont généralement plus rationnels qu’en VEFA (absence de marge de promotion et de coûts marketing du neuf), la négociation se fait avec des particuliers, et l’investisseur dispose d’un historique réel : loyers versés, charges de copropriété, performance de l’opérateur, assurances, taxes locales. Cette transparence permet d’anticiper un rendement net plus fiable que dans le neuf, où les hypothèses de charges, d’assurances ou de classification locale (résidentielle vs commerciale pour les impôts locaux) ne se dévoilent parfois qu’après plusieurs années d’exploitation. De plus, acheter sur le marché secondaire laisse souvent davantage de place à la création de valeur via la négociation et une sélection exigeante des baux commerciaux déjà en place.

À l’inverse, le neuf “off-the-plan” expose à des aléas spécifiques : retards de livraison, écarts entre le bien livré et le plan, hypothèses de charges optimistes au lancement, et rendements nets qui s’érodent lorsque la réalité des coûts s’installe. Pour un investisseur non-résident cherchant une diversification claire, lisible et à budget maîtrisé, le segment hôtelier de seconde main reste, selon notre expérience, l’option la plus pragmatique et profitable pour l'acheteur.

À retenir en 2025

La seule vraie nouveauté est l’ouverture ultra ciblée aux détenteurs du visa Active Investor Plus sur des biens d’au moins 5 millions NZD. Pour l’immense majorité des investisseurs étrangers, le cadre demeure celui de 2018 : interdiction d’acheter un logement existant pour y vivre ou investir, mais possibilités d’investissement via des appartements “off-the-plan” avec certificat d’exemption (sans occupation personnelle) et via des unités hôtelières neuves ou dans l'ancien en bail commercial. Reuters | LINZ

Comment NZ-Immo vous accompagne

Nous cartographions le marché hôtelier de seconde main, préparons les dossiers, vérifions les baux et documents de copropriété, analysons les flux réels (loyers/charges), pilotons la négociation et sécurisons la finalisation avec vos conseils (avocats, comptables). Notre rôle d’agent d’acheteur indépendant est de défendre exclusivement vos intérêts, de l’étude d’opportunités au suivi post-achat, pour viser la meilleure opération possible en Nouvelle-Zélande.

---

Nous contacter

Appartement en Nouvelle-Zélande : règles 2018 maintenues, exception 2025 à 5 M NZD, options pour non-résidents (off-the-plan, appartements hôteliers).