F3 Hôtelier au 15e étage, Queen Street, Auckland

Suggestion d'Investissement - Appartement F3 au 15e étage, Queen Street, Auckland

Nous avons identifié une opportunité d'investissement prometteuse avec cet appartement F3 de 75 m², situé au 15e et avant-dernier étage d'un immeuble situé sur Queen Street (entièrement rénové en 2011).

Cet appartement comprend 2 chambres, 2 salles de bains, un parking, et un balcon orienté sud-sud-est, offrant une vue agréable sur Queen Street. Récemment rénové, avec une salle de bains toute neuve, il représente un bien de qualité avec une surface plus grande que la moyenne pour un appartement hôtelier.

Caractéristiques clés :

• Surface : 75 m² + parking

• Etage : 15e étage (avant-dernier)

• Orientation : Sud-Sud-Est

• Emplacement : Queen Street, au cœur d'Auckland

Conditions du bail avec l'hôtel Quest :

Cet appartement est actuellement loué par l’hôtel Quest, via un bail particulier offrant à la fois un loyer minimum garanti et une indexation sur la performance de l’hôtel. Cela permet de percevoir un revenu minimum tout en bénéficiant de revenus potentiellement supérieurs en fonction de l'activité de l’hôtel.

• Loyer minimum annuel : 22 635 $/an pour l’appartement, plus 2 592 $/an pour le parking, soit un total de 25 227 $/an (après paiement des charges de copropriétés)

• Gestion simplifiée : L’hôtel Quest déduit du loyer les charges de copropriété, les impôts locaux, et prélève une petite provision de 3 % pour le FFE (Furniture, Fitting, and Equipment), tout en facturant 10 % de frais de gestion locative sur le loyer. Cela garantit une gestion sans souci pour les propriétaires.

Performance du loyer :

Les revenus peuvent varier d’un mois à l’autre, mais en moyenne, les propriétaires de cet immeuble réalisent de très bons résultats, notamment lors des périodes d'activité touristique accrue. Pour 2023, le revenu net moyen était d’environ 2 400 $/mois, soit un total de 28 800 $/an, ce qui offre un potentiel de rendement attractif net d'environ 5.25%.

Prix estimé :

Nous estimons que cet appartement vaut entre 550 000 et 600 000 NZD. Sur la base d'un achat à 550 000 NZD, et avec le revenu moyen de 2023, cela représenterait un rendement net de 5,25 %. De plus, l'emplacement central et la gestion compétente par Quest augmentent encore l'attractivité de cet investissement.

Avantages supplémentaires :

• Gestionnaire hôtelier de qualité assurant une gestion simplifiée.

• Possibilité d'occupation personnelle : Le propriétaire dispose de 14 jours d'occupation par an dans l’appartement, moyennant des frais de 75 $ par nuitée, selon disponibilité.

• Durée du bail : Le bail actuel court jusqu'en 2032, offrant plusieurs options à l'échéance (renouvellement, rediscussion ou vente de l’appartement en tant que bien résidentiel).

• Exonération des plus-values : Il est important de noter que les plus-values ne sont pas imposables en Nouvelle-Zélande.

Conclusion : Cet appartement représente une excellente opportunité d'investissement, avec un rendement stable, un emplacement de choix sur Queen Street, et des perspectives de plus-value intéressantes à long terme. Si ce bien correspond à votre budget, il serait pertinent d'explorer cette piste.